Темата за застрояването, презастрояването, свръхзастрояването и т.н. и т.н., макар най-актуална по Черноморието, отдавна излезе извън рамките на туристическия бранш и територията на Столичната община.

Този текст отдавна ми се мъти в главата, но непосредственият повод да го напиша е един свободен час и един доста интересен постинг на nakom (ако се абстрахираме от безсмислено експресивния му език).

В една държава, в която - за съжаление и твърде заплашително - недвижимото имущество и отраслите, пряко свързани с него, имат основен, незаменим принос за икономическия ръст и заетостта, темата е и много болезнена.

На пазара на недвижими имоти, особено в чувствителните зони (курорти, крайбрежие, големи градове, природни и архитектурни резервати) неизбежно се сблъскват твърде сериозни легитимни интереси, които трудно се съвместяват:

• Собственици на застроени имоти и обекти в тях, които желаят спокойствие, зеленина, градинки и гледка, Vs. собственици на незастроени парцели, които желаят строителство и приходи.
  

• Собственици на регулирани парцели на "първа линия" Vs. собственици на имоти, попадащи в защитени местности и територии.
  

• Население на слаборазвити селища/общини с предполагаем голям потенциал (Примери: Каварна, Царево, Сапарева баня, Говедарци) Vs. природозащитници, природолюбители, туристи и т.н.

• Корпоративни интереси на туроператори, финансиращи банки, инвестиционни фондове и т.н. Vs. защитници на "устойчиво развитие", природозащитници и части (само части) от местното население.
  

• Корпоративни и частни интереси, свързани с активно застрояване, Vs.  частни интереси, свързани с екстензивен туризъм и селско стопанство (все още твърде слабо осъзнат проблем у нас, но ще стане дума и за туй).
  

• Публични политики на локално ниво Vs. централизирани регионални политики (Пример: "Спасете Станджа" срещу "Бургас-Александруполис", но и това е все още неосъзнат проблем).

Прочее, тези интереси се сблъскват навсякъде по света, независимо колко една държава е уредена, правова и пр., независимо от нивото на законност, а и независимо от индекса на икономическа свобода. Затова и казвам, че това са все легитимни интереси.

Азбучна истина е, че съвместяването и балансът на тези интереси са работа на публичната власт, била тя демокрация, олигархия, тирания. Естествено, в една демократична държава позициите на отделните партии по тези въпроси са определящи за избора на гражданите както на местно, така и на национално ниво. Стига този избор да е осъзнат и разционален, а - както се оказва - у нас той явно не е.

В областта на застрояването и недвижимостите всяка крайна позиция е безумна: Както пълният отказ от развитие на строителството  извън досегашните граници на населените места, така и пълната свобода за застрояване са тези, които с лекота се свеждат до абсурд:

1) Оказът от строителство, който често се прокрадва в крайнолевичарски или носталгични коментари, има за пряка последица жесток дефицит на жилищни площи и жилищна криза, на места за настаняване в курортите, съответно - рязко ограничаване на постъпленията на  предприемачите,  безработица, ниски публични приходи и пр. и пр.

Отделно - прекрасно съхранената природна среда се оказва недостъпна за 99% от потенциалните си почитатели поради липса на пътища, хотели, тоалетни и храна, или по-точно - храна и тоалетни, в тази поредност.

2) Пълната свобода на застрояване води до хаос в градоустройственото планиране, колапс на инфраструкурата и на системите на експлоатационните дружества. Излишно е да изброявам десетките примери...

Свръхзастрояването на курортите бавно, но упорито декапитализира местното население, чойто приходи от квартирни услуги, кръчми и рп. намаляват за сметка на суперкомплексите, парите от продадената земя са изяждат и изпиват, за възможностите за земеделие са напълно компрометирани.

Отделно - веднъж оставена на произвола на алчността и галопа на спекулата, природната среда губи качествата и достойнствата, които са привлекли първите инвеститори. Изкопите следват един след друг, дългоочакваното успокояване настъпва едва когато ... си тръгнат туристите, респ. купувачите на апартаменти и т.н. Nio би ми отговорил, че Пазарът регулира тези процеси, но затова ще пиша малко по-надолу.

Българският парадокс, чийто резултати наблюдаваме, че пълният отказ на Държавата и Общините от техните арбитрарни функции и заслепението им в полза на всеобхватното застрояване. При това е важно да се отбележи, че нашите власти предпочитат хаотичното всеобхватно застрояване без мащабно градоустройствено планиране.
Затова си има конкретни причини:

• Възможностите за корупционен натиск върху инвеститорите на няколко фази: Промяна на предназначение на земеделска земя; одобрение на устройствен план; включване в регулация на населено място; одобрение на арх. проекти, разрешение за строеж, приемане на обектите.
  
• Прехвърляне на топката по отношение на градоустройственото планиране върху инвеститора - у нас не общината, а инвеститорите си рисуват устройствените планове, според границите на земите, които ги интересуват или които вече са си купили.
  
• Краткосрочно увеличаване на покупателната способност на населението и рязко (също временно) намаляване на безработицата.
• Рязко увеличаване на приходите от данък сгради и такса смет.
• Рязко увеличаване на източниците на вторичен корупционен натиск - разрешения за търговска дейност, лицензи за кръчми, покровителство на незаконни дейности (проституция и наркотрафик).
  
• Огромни възможности за изпиране на пари (което, каквото и да си говорим, в България е държавен, а не сенчест бизнес).

Очевидно тук говорим за "Голяма коалиция" на бизнеса и властта, подобна на голямата коалиция между три партии с еднакво безпардонни анти-екологични  програми.

Резултатът е налице: огромни курорти със задъхана, на моменти блокираща инфраструктура, безразборно строителство, при което в центъра на завършен квартал изниква нов изкоп и всичко започва отначало, или в средата на поле, засято със слънчогледи, се мъдри някакъв хотел с форми на джамия, хотели с 4 звезди, но без асфалтов път,  изчерпан капацитет на писти, плажове, минерални извори и съответно - натиск за разширяване на строителството в защитените територии.

Резултат е и пауперизацията на туристите, посещаващи морските ни и планински курорти. Дори по Тошово време, посетителите бяха някъде "ниска средна класа" или т.нар. "работническа аристокрация", сега са предимно измет в буквалния смисъл на думата. Най-щастливи са малкото курортни селища, които обслужват основно български туристи. Те, прочее, са и най-добре изглеждащите места.



Добре: Защо Пазарът не решава тези проблеми? Нали Той би трябвало да накаже алчните и да прекрати навреме набезите им, ако вследствие на тези набези стойността на продукта намалява.

Две причини, или по-точно - два аспекта на една причина.

Добре е да се върнем при чичко Стиглиц (знам, че ще го наречете комунист) и неговата асиметрия на информацията:

Пазарът на недвижими имоти се основава на постоянно поддържана психоза от страна на армиите туроператори и брокери на недвижими имоти. Тяхната маркетингова политика се вмества в спектъра от нагла реклама до криминална измама на крайния инвеститор.

Продаваните "first line", "sea view" и т.н. собствености за около 12 пъти повече от географски възможното и 100 пъти повече от реалното. Сделките се сключват въз основа на 3D aнимация, която никога не става реалност, обещанията за 5-10% годишен приход от наеми се харчат като топъл хляб, но по правило отстъстват от крайните договори. Мога да пиша още много, но вече злоупотребих с търпението ви.

Втора (под)причина за пазарната асиметрия, водеща до днешното извратено положение е фактът, че строителите на ваканционни имоти не инвестират, за да развиват туризъм, а за да продадат апартаментите на "зелено", на  неосведомено трето лице.
Вече трета, четвърта година строителният бум продължава, но никой вече не строи за себе си - всичко са "апартхотели" и т.н., които ще се срутят ако и когато на собствениците им писне да плащат безбожните такси за поддръжка и за управление на собствеността.

Тогава - чак тогава - Пазарът ще си каже думата. Да, той е принципно винаги прав, но рядко бърз. Трябват му поне 15 години - както в Майорка.

А дотогава - свинщината ще е сторена...

ДЕКЛАРАЦИЯ на ПГ на ДСБ
срещу съучастието на правителството в разрушаването
на българската природа
дата: 06-07-2007


Правителството на БСП, НДСВ и ДПС се провали в задълженията си да опазва българската природа. Заради съмнителни инвеститорски интереси, то допусна защитени и с години опазвани територии да бъдат масирано унищожавани. От страна с най-богато биоразнообразие в Европа България се превръща в страна с най-лоша защита на природата си. Унищожаването на природните богатства на Черноморското крайбрежие, отказът да се създаде адекватна мрежа от защитени територии по програмата „Натура 2000”, свалянето на защитата от местността „Камчийски пясъци”, а сега и от най-богатата територия на природен парк „Странджа”, предизвика силно възмущение и протести в общество.

Като български народни представители, наш дълг е да спрем унищожаването на природата на България.

Демократи за силна България внесохме законопроект за изменение и допълнение на Закона за защитените територии. Промените в него ще сложат край на хищническото отношение към българската природа. Призоваваме Председателя на парламента, председателя на Комисията по околната среда и водите и всички Вас незабавно да започнем процедура по приемането му.

Ако министърът на околната среда и водите Джевдет Чакъров не издаде незабавно, както многократно го призовавахме, заповед за забрана на всички дейности, застрашаващи природата на Странджа и не внесе за утвърждаване в МС Плана за управление на природен парк “Странджа”, настояваме да бъде отстранен от правителството, като съучастник в унищожаването на българската природа и заради пълния провал на екологичната политика на правителството.

София,

6 юли 2007 г.

По дяволите, просто намерете начин да подкрепите тези стотина хлапета, които ни измиват лицата!
Дали в нета, дали като отидете на протестите им...

Дори буквата на закона не е спазена в  решението на ВАС. Нищожна била заповедта, защото СЛЕД нейното постановяване някой не е сложил указателни табели.
Апартаментът ми не е мой, "щот не пише "Сем. Къневи" на вратата???

Чета, чета го това решение и ми се гади - за професията ми, за достойнството ми, а от друга страна - за детството ми, когато съм обикалял залив по залив целия район...

Не съм против строителството по морето, не съм нито "зелен", нито имам нещо против хората да печелят пари от собствеността си. Възмущавам се от пералнята на наркопари - ж.к. "Слънчев бряг", от корупцията и административния произвол от селска община до Министерски съвет.

Възмущавам се и от тригодишното отлагане на Закона за черноморското крайбрежие. То позволи да се построят бетонните чудовища, да се изперат милиарди, а сега - да се изстискат джобовете на приличните инвеститори "в последната минута".

Но това е нищо... нищо пред опасността да се опоскат и застроят и малкото останали РЕЗЕРВАТИ И ПАРКОВЕ.

Това вече върхът на свинщината, капката в бирата, денят да кажем СИКТИР! Тук вече става дума за законност и човешки права, а не за опазване на околната среда дори!

Нали се сещате, че бетонът е само началото ... че ще продължи с изсичане на 200-годишни Странджански дъбове, с ловни стопанства, с палати по долината на Велека, с ... бедна ми е фантазията.

Отивам да лежа пред Президентсвото - днес в 19.30.

1. Лозенец. Да започнем с добрите новини.
Селото става по-прекрасно с всяка изминала година (Наистина, преди десетилетие то нямаше никакво очарование, което да се губи с прогреса). Прилична архитектура, ниско застрояване на околните терени, леки конструкции на плажа. Още един пример, че не е нужно да правиш свинщини, за да печелиш пари.
Напротив - цените в Лозенец са много високи и предприемачите печелят маса пари от богати български туристи, отвратени от  "бетонния пояс".
Разбира се, ако беше приет овреме Законът за крайбрежието, щеше да е направо прекрасно, а не е. Все пак е добър пример за пазарна икономика и съхранена природа.

2. Арапя. Строителството е започнало и там. Не е твърде високо (до 3 етажа), не е и твърде нагъсто (засега). На мен ми е трудно да възприема това гнездо на детството и младостта ми застроено с масивни сгради, но собствениците на земя имат право да печелят, нали? Отново прави впечатление хаотичното бързане за застрояване на "първата линия" преди да влязат в сила ограничителните текстове на Закона за крайбрежието. Този "прозоречен период" до влизане в сила на закон, който вися на първо и второ четене три и половина години в Парламента, е гнусен азбучен пример за законодателно насърчаване на корупцията и обезсмисляне на закона. Позор...
Именно тази хаотичност на застрояването дразни ужасно - всичко е в отпадъци и изкопи, няма ред, няма озеленяване. Глупост, за която собствениците ще платят прескъпо. Абе лаком г...з, нали знаете.

3. Свинщини. 
- Легендарната "Златна перла" на Варвара е умопомрачителна гадост. Дори да не беше насред парк Странджа, пак щеше да е неприемлив строеж. За парка ще пиша отделно...

- Къмпинг  "Нестинарка" е украсен с неземно грозен "билдинг", който обезсмисля всякакъв опит на бъдещи инвеститори да направят плажа приемливо място. Осраното си е осрано.

- Северният нос на "Аркутино" е скоростно застроен с вилно селище тип Ж.К. на 4 до 5 (!!!) етажа, което стърчи по безумен начин над може би най-красивата част от цялото ни Черноморие - Змийския остров и т.н..

- Северният край на плажа Алепу (известен като "Дюни") е вече от три години обезобразен от някакъв бетонен тулуп с куполи, пък с кули, пък в някакъв късновизантийски мутробарок. Цялата концепция на селището "Дюни" е затрита с един замах.

- Северният край на Каваците (бившите заливи на Христос и даляна "Чайка" и т.н.) е застроен напълно безразборно с всякакви грозни къщуря. Особено неприятно е, че за да задържат стръмния бряг под твърде обемистите си къщи, собствениците са изляли повече бетон, отколкото камъни имаше навремето. Ефектът е "Добре дошли в "Дианабад" с море" ... нормален човек там няма да стъпи.

За "Харманите" не се говори. За тях се мълчи...


За да не бъда краен, пак ще кажа - има и изключения от общата гнъсна гледка. Тези изключения не са достатъчни, за да се спаси природната среда на Странджанския край, не са достатъчно и за да се спаси идеята за качествен туристически продукт.
Но има "оазиси" за хора като мен, които искат да посещават от време навреме райските кътчета от детството си ...

Останали са малко места, в които, ако имат грам разум, инвеститорите биха строили разумно, без бетонни "ТУДЖОВЕ" (copyright komitata).

Останали са и резерватите: Маслен нос, Агалина, Аркутино, устията и водосборите на реките, блатото на Алепу. Тях трябва да спасим.
Защото въпросът не е вече дали сме Държава. Ясно е, че не сме.

Въпросът е хора ли сме, какво сме ...

1. Каварна. Ужасно село - явно рок концертите не са достатъчни, за да се развие районът. Ще видим как ще се отразят голф игрищата (на мен цялата голф-истерия ми е малко смешна - трудно ми е да си представя Каварна и Ихтиман като голф центрове на света, напомня ми за "столицата" Васюки от "Дванадесетте стола"... ).

Засега ми се струва, че The Metal Mayor of Kavarna, или просто колегата Цонко, е един обикновен палячо. То ще си покаже. Напъните за застрояване на пристанищния район с някави Ж.К.-та, подобни на Дианабад, не ме изпълва с възхищение, а не забелязвам и инвеститорски интерес към кирливата двайсет метрова плажна ивица, на която група роми си миеха конете...
Ето го и Цонко:



Хубавец ...


2. Heaven " n " Hell, или просто Black Sabbath с Ronnie James Dio. Toва е вече друга бира. Забележително... Жалко само, че нямаше много публика. Забележителен концерт - чист звук, феноменален глас на 65 (!!!) годишния великан на хард музиката, прекрасни песни. Изпълнението на самата песен  Heaven " n " Hell беше зашеметяващо, в нов аранжимент, по-добър от оригинала. Абе кажи му Дио и няма нужда да го хвалиш повече...

3. Motorhead или другият полюс на настроението. Скапано изпълнение, не можеш да разбереш коя песен пеят. Оня с мустаците явно беше препил сериозно, дори за неговите стандарти. Напих се и аз от скука, няма какво да коментирам повече.

4. Manowar. Никога не е била любимата ми група, но това май беше любимият ми концерт (а почти не съм пропускал...) - три часа и кусур жесток хеви метал, 29 песни, страхотно шоу. Накрая се чувствах помлян от умора, не знам за самите музиканти.
Да не пропусна - страхотна подгряваща банда - HollyHell, май от Унгария. Женски вокал (по принцип не си падам) със супер глас, и забележително дуетно изпълнение на Phantom of the Opera с вокала на Manowar - Eric Adams.
Oбещаха пак да дойдат, и аз пак ще отида.

Малко импресия (то с телефон истински снимки не се правят):








5. Мидена ферма "Дълбока". Мога да прекарам часове там, а може би и дни. В интерес на истината, обслужването е много бавно, та е добре да ти се харесва мястото...
Чудесна храна, разумни цени, фантастична природа.


Блестящо доказателство, че пари (и то добри пари) могат да се правят и без да се бастисва природата.

Като казах природата, явно ще си говорим за Южното Черноморие. В продължението...

И да не забравя: Спасете Странджа, ей!