Потребителски вход

Запомни ме | Регистрация
Постинг
06.07.2007 20:03 - Застрояване, Природа, Пазар: Граници на свободата и граници на законността.
Автор: thehobbit Категория: Други   
Прочетен: 2036 Коментари: 1 Гласове:
0


Постингът е бил сред най-популярни в категория в Blog.bg Постингът е бил сред най-популярни в Blog.bg
Темата за застрояването, презастрояването, свръхзастрояването и т.н. и т.н., макар най-актуална по Черноморието, отдавна излезе извън рамките на туристическия бранш и територията на Столичната община.

Този текст отдавна ми се мъти в главата, но непосредственият повод да го напиша е един свободен час и един доста интересен постинг на nakom (ако се абстрахираме от безсмислено експресивния му език).

В една държава, в която - за съжаление и твърде заплашително - недвижимото имущество и отраслите, пряко свързани с него, имат основен, незаменим принос за икономическия ръст и заетостта, темата е и много болезнена.

На пазара на недвижими имоти, особено в чувствителните зони (курорти, крайбрежие, големи градове, природни и архитектурни резервати) неизбежно се сблъскват твърде сериозни легитимни интереси, които трудно се съвместяват:

  • Собственици на застроени имоти и обекти в тях, които желаят спокойствие, зеленина, градинки и гледка, Vs. собственици на незастроени парцели, които желаят строителство и приходи.
  • Собственици на регулирани парцели на "първа линия" Vs. собственици на имоти, попадащи в защитени местности и територии.
  • Население на слаборазвити селища/общини с предполагаем голям потенциал (Примери: Каварна, Царево, Сапарева баня, Говедарци) Vs. природозащитници, природолюбители, туристи и т.н.
  • Корпоративни интереси на туроператори, финансиращи банки, инвестиционни фондове и т.н. Vs. защитници на "устойчиво развитие", природозащитници и части (само части) от местното население.
  • Корпоративни и частни интереси, свързани с активно застрояване, Vs.  частни интереси, свързани с екстензивен туризъм и селско стопанство (все още твърде слабо осъзнат проблем у нас, но ще стане дума и за туй).
  • Публични политики на локално ниво Vs. централизирани регионални политики (Пример: "Спасете Станджа" срещу "Бургас-Александруполис", но и това е все още неосъзнат проблем).
Прочее, тези интереси се сблъскват навсякъде по света, независимо колко една държава е уредена, правова и пр., независимо от нивото на законност, а и независимо от индекса на икономическа свобода. Затова и казвам, че това са все легитимни интереси.

Азбучна истина е, че съвместяването и балансът на тези интереси са работа на публичната власт, била тя демокрация, олигархия, тирания. Естествено, в една демократична държава позициите на отделните партии по тези въпроси са определящи за избора на гражданите както на местно, така и на национално ниво. Стига този избор да е осъзнат и разционален, а - както се оказва - у нас той явно не е.

В областта на застрояването и недвижимостите всяка крайна позиция е безумна: Както пълният отказ от развитие на строителството  извън досегашните граници на населените места, така и пълната свобода за застрояване са тези, които с лекота се свеждат до абсурд:

1) Оказът от строителство, който често се прокрадва в крайнолевичарски или носталгични коментари, има за пряка последица жесток дефицит на жилищни площи и жилищна криза, на места за настаняване в курортите, съответно - рязко ограничаване на постъпленията на  предприемачите,  безработица, ниски публични приходи и пр. и пр.

Отделно - прекрасно съхранената природна среда се оказва недостъпна за 99% от потенциалните си почитатели поради липса на пътища, хотели, тоалетни и храна, или по-точно - храна и тоалетни, в тази поредност.

2) Пълната свобода на застрояване води до хаос в градоустройственото планиране, колапс на инфраструкурата и на системите на експлоатационните дружества. Излишно е да изброявам десетките примери...

Свръхзастрояването на курортите бавно, но упорито декапитализира местното население, чойто приходи от квартирни услуги, кръчми и рп. намаляват за сметка на суперкомплексите, парите от продадената земя са изяждат и изпиват, за възможностите за земеделие са напълно компрометирани.

Отделно - веднъж оставена на произвола на алчността и галопа на спекулата, природната среда губи качествата и достойнствата, които са привлекли първите инвеститори. Изкопите следват един след друг, дългоочакваното успокояване настъпва едва когато ... си тръгнат туристите, респ. купувачите на апартаменти и т.н. Nio би ми отговорил, че Пазарът регулира тези процеси, но затова ще пиша малко по-надолу.

Българският парадокс, чийто резултати наблюдаваме, че пълният отказ на Държавата и Общините от техните арбитрарни функции и заслепението им в полза на всеобхватното застрояване. При това е важно да се отбележи, че нашите власти предпочитат хаотичното всеобхватно застрояване без мащабно градоустройствено планиране.
Затова си има конкретни причини:

  • Възможностите за корупционен натиск върху инвеститорите на няколко фази: Промяна на предназначение на земеделска земя; одобрение на устройствен план; включване в регулация на населено място; одобрение на арх. проекти, разрешение за строеж, приемане на обектите.
  • Прехвърляне на топката по отношение на градоустройственото планиране върху инвеститора - у нас не общината, а инвеститорите си рисуват устройствените планове, според границите на земите, които ги интересуват или които вече са си купили.
  • Краткосрочно увеличаване на покупателната способност на населението и рязко (също временно) намаляване на безработицата.
  • Рязко увеличаване на приходите от данък сгради и такса смет.
  • Рязко увеличаване на източниците на вторичен корупционен натиск - разрешения за търговска дейност, лицензи за кръчми, покровителство на незаконни дейности (проституция и наркотрафик).
  • Огромни възможности за изпиране на пари (което, каквото и да си говорим, в България е държавен, а не сенчест бизнес).

Очевидно тук говорим за "Голяма коалиция" на бизнеса и властта, подобна на голямата коалиция между три партии с еднакво безпардонни анти-екологични  програми.

Резултатът е налице: огромни курорти със задъхана, на моменти блокираща инфраструктура, безразборно строителство, при което в центъра на завършен квартал изниква нов изкоп и всичко започва отначало, или в средата на поле, засято със слънчогледи, се мъдри някакъв хотел с форми на джамия, хотели с 4 звезди, но без асфалтов път,  изчерпан капацитет на писти, плажове, минерални извори и съответно - натиск за разширяване на строителството в защитените територии.

Резултат е и пауперизацията на туристите, посещаващи морските ни и планински курорти. Дори по Тошово време, посетителите бяха някъде "ниска средна класа" или т.нар. "работническа аристокрация", сега са предимно измет в буквалния смисъл на думата. Най-щастливи са малкото курортни селища, които обслужват основно български туристи. Те, прочее, са и най-добре изглеждащите места.



Добре: Защо Пазарът не решава тези проблеми? Нали Той би трябвало да накаже алчните и да прекрати навреме набезите им, ако вследствие на тези набези стойността на продукта намалява.

Две причини, или по-точно - два аспекта на една причина.

Добре е да се върнем при чичко Стиглиц (знам, че ще го наречете комунист) и неговата асиметрия на информацията:

Пазарът на недвижими имоти се основава на постоянно поддържана психоза от страна на армиите туроператори и брокери на недвижими имоти. Тяхната маркетингова политика се вмества в спектъра от нагла реклама до криминална измама на крайния инвеститор.

Продаваните "first line", "sea view" и т.н. собствености за около 12 пъти повече от географски възможното и 100 пъти повече от реалното. Сделките се сключват въз основа на 3D aнимация, която никога не става реалност, обещанията за 5-10% годишен приход от наеми се харчат като топъл хляб, но по правило отстъстват от крайните договори. Мога да пиша още много, но вече злоупотребих с търпението ви.

Втора (под)причина за пазарната асиметрия, водеща до днешното извратено положение е фактът, че строителите на ваканционни имоти не инвестират, за да развиват туризъм, а за да продадат апартаментите на "зелено", на  неосведомено трето лице.
Вече трета, четвърта година строителният бум продължава, но никой вече не строи за себе си - всичко са "апартхотели" и т.н., които ще се срутят ако и когато на собствениците им писне да плащат безбожните такси за поддръжка и за управление на собствеността.

Тогава - чак тогава - Пазарът ще си каже думата. Да, той е принципно винаги прав, но рядко бърз. Трябват му поне 15 години - както в Майорка.

А дотогава - свинщината ще е сторена...



Гласувай:
0
0



Следващ постинг
Предишен постинг

1. анонимен - 15 години са малко
09.07.2007 09:44
Има още накъде - може да погледнеш това:
http://commons.wikimedia.org/wiki/Image:Knocke-Heist.jpg

(не се вижда добре, но в левия край на снимката започва плажа)

Така изглежда цялото крайбрежие на Белгия и Холандия (без пристанищата). В морето можеш да влезеш два месеца в годината, но малки апартаменти на първа линия си се продават по 3 милиона...
цитирай
Търсене

За този блог
Автор: thehobbit
Категория: Политика
Прочетен: 745157
Постинги: 186
Коментари: 1374
Гласове: 2389
Архив
Блогрол